Jesper Bengtson
Prisloftet på en andelsbolig afhænger af, hvilken af fire vurderingsmetoder foreningen har valgt.
Når en andelsbolig skifter hænder, må sælgeren ikke kræve mere end den maksimalpris, som andelsboligloven fastsætter. Loftet består af andelsværdien i foreningens formue, et tillæg for forbedringer i boligen og en regulering for vedligeholdelsesstanden, oplyser Social- og Boligministeriet i sin køber-vejledning fra marts 2025.
Prisen er dermed ikke sælgerens frie valg. Den bygger på tal, som bestyrelsen har pligt til at kontrollere, før handlen kan godkendes.
De tre lovlige vurderingsmetoder
Andelsværdien bygger på foreningens samlede formue, og den tungeste post i formuen er værdien af selve ejendommen. Her giver andelsboliglovens § 5 generalforsamlingen tre metoder at vælge imellem.
Foreningen kan opgøre ejendommen efter anskaffelsessummen, efter den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller efter den seneste offentlige ejendomsvurdering.
De tre metoder kan give vidt forskellige tal. Fordi andelskronen afhænger af den valgte metode, kan et skifte fra én model til en anden rykke maksimalprisen mærkbart, uden at der bygges én ekstra kvadratmeter i foreningen.
Forbedringer og vedligeholdelse tæller med
Oven i andelsværdien må sælgeren lægge et tillæg for individuelle forbedringer i boligen, inklusive særligt tilpasset inventar. Forbedringer opgøres til anskaffelsessummen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder og slitage, som det fremgår af § 5, stk. 13.
Vedligeholdelsesstanden kan trække prisen både op og ned. Er standen væsentligt bedre end sædvanligt, kan det udløse et pristillæg, mens en væsentligt dårligere stand skal betinge et fradrag. Både forbedringer og vedligeholdelsesstand bør fremgå særskilt af overdragelsesaftalen, så bestyrelsen kan kontrollere beregningen.
En forbedring, der er behæftet med mangler, tæller som overpris. Det samme gør en forbedring, hvor der er betalt fuld pris uden fradrag for værdiforringelse.
Køber kan hæve handlen eller kræve pengene tilbage
Sker en handel i strid med maksimalprisreglerne, kan sælgeren straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Det gælder både forsætlige og uagtsomme overtrædelser, mens køberen ikke kan straffes for at have betalt for meget.
Køberen har til gengæld to selvstændige veje. Enten kan hele aftalen hæves efter § 16, hvor kontantudbetalingen og senere betalte ydelser kræves tilbage. Eller køberen kan beholde boligen og få prisen sat ned og den betalte overpris tilbagebetalt.
Selv små overpriser kan kræves tilbage, og retten kan ikke fraskrives på forhånd i overdragelsesaftalen. Kontanter betalt “under bordet” tæller som overpris på lige fod med den aftalte pris, hvis køberen kan dokumentere betalingen.
Kravet forældes efter 3 år, regnet fra det tidspunkt hvor køberen fik eller burde have fået kendskab til det. For købsaftaler indgået før 1. juli 2018 gælder kun en frist på 6 måneder. Retssager om overpris anlægges ved boligretten.
Bestyrelsen kan også selv forlange prisen sat ned, hvis den finder, at maksimalprisen er overskredet. Er køberen i tvivl om beregningen, kan bestyrelsen gøres opmærksom på det, både før og efter handlen er indgået.
