Jesper Bengtson
Udlejer må højst kræve syv måneders husleje op front ved indflytning, og en klage til Huslejenævnet koster 367 kroner.
Beder en udlejer om fire måneders depositum ved indflytning, er kravet i strid med lejeloven. Lejeloven § 59 sætter et absolut loft på tre måneders leje som depositum, og tilsvarende tre måneders leje som forudbetalt husleje.
Tilsammen med den første måneds ordinære leje betyder det, at en udlejer højst kan opkræve syv måneders husleje ved indflytning. Depositummet dækker udlejers krav ved fraflytning, mens den forudbetalte leje skal modregnes i de sidste måneders husleje, når lejeren opsiger boligen.
Overskrider udlejer grænserne, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage og bringe sagen for det lokale Huslejenævn.
Depositum er sikkerhed, ikke ekstra betaling
Depositummet er udlejers sikkerhed for, at boligen ved fraflytning kan sættes i den stand, den var i ved overtagelsen, bortset fra almindelig slid og ælde. Ordlyden i loven er præcis: udlejer kan “som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje”, som det står i § 59.
Beløbet må ikke bruges løbende til at dække husleje eller forbrug undervejs i lejeperioden. Det er alene sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, herunder istandsættelse og eventuelle skader ud over normal slitage.
Den forudbetalte leje har et andet formål. Den sikrer udlejer betaling i lejerens opsigelsesperiode og skal derfor modregnes i huslejen for de sidste måneder, inden lejeren flytter. Lovens ordlyd binder beløbet direkte til opsigelsesperioden: den forudbetalte leje må ikke overstige den leje, der skal betales fra opsigelsen, indtil lejemålet ophører.
Fraflytningssyn skal holdes inden to uger
Ved fraflytning gælder faste tidsfrister for udlejere med mere end ét lejemål. Efter lejeloven § 187 skal fraflytningssynet afholdes senest to uger efter, at udlejer er blevet bekendt med fraflytningen, og lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel.
Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren på selve synet eller sendes senest to uger efter synet. Overholder udlejer ikke fristerne, bortfalder retten til at kræve istandsættelse betalt over depositummet.
Kommunerne beskriver samme regelsæt i deres borgervejledninger. Københavns Kommune understreger, at udlejere med flere lejemål både skal indkalde til indflytningssyn og fraflytningssyn og udarbejde en rapport ved hver.
Lejeloven fastsætter ingen konkret frist for, hvornår depositummet skal være tilbagebetalt. I praksis accepterer nævn og domstole typisk en periode på seks til otte uger efter fraflytning, hvor udlejer opgør regnskabet og udbetaler det resterende beløb.
Huslejenævnet: 367 kroner at klage
Nægter udlejer at tilbagebetale depositummet, eller kommer der uenighed om fraflytningsopgørelsen, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet i den kommune, boligen ligger i. Det er den administrative klagevej ved private lejemål.
Huslejenævnet kan behandle uenigheder om lejerens pligt til at istandsætte lejemålet ved fraflytning og om tilbagebetaling af depositum. Rene betalingskrav uden modregning i depositum falder derimod uden for nævnets kompetence og skal føres ved boligretten.
Gebyret for at indbringe en almindelig sag er ifølge borger.dk 367 kroner i 2026. Beløbet betales af klageren og refunderes ikke, selv om lejeren får fuldt medhold.
Før klagen indbringes, skal lejeren først have kontaktet udlejer skriftligt med krav om tilbagebetaling og en rimelig frist, typisk 14 dage. Dokumentation som lejekontrakt, ind- og fraflytningsrapporter, kvitteringer og billeder styrker sagen.
