Jesper Bengtson
Lejeloven giver lejere en betinget ret til fremleje, men formfejl og kort varsel sender rutinemæssigt lejemål i boligretten.
En lejer af en beboelseslejlighed kan som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, uden at udlejeren skal give tilladelse. Retten følger af Lejelovens § 157 og forudsætter, at lejeren selv bor i lejligheden, og at det samlede antal beboere ikke overstiger antallet af beboelsesrum.
Aftalen skal være skriftlig. Udlejeren skal have en kopi af fremlejekontrakten, inden fremlejeperioden begynder. Bryder lejeren formkravet, kan retten til fremleje falde bort, selv om de øvrige betingelser er opfyldt.
Ved beregning af beboelsesrum tæller entré, køkken, bad og depotrum ikke med. Har lejligheden fire beboelsesrum, kan lejeren altså fremleje to af dem.
Hele boligen kræver flere betingelser opfyldt
Vil lejeren fremleje hele boligen, gælder Lejelovens § 158. Fremlejen må højst strække sig over 2 år, lejerens fravær skal være midlertidigt og have en saglig grund, og ejendommen skal rumme mindst 13 beboelseslejligheder.
Loven nævner sygdom, forretningsrejse, studieophold og midlertidig forflyttelse som typiske grunde. Udlejeren kan modsætte sig fremlejen, hvis ejendommen har færre end 13 lejligheder, hvis antallet af beboere kommer til at overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund.
Den rimelige grund skal ifølge informationssiden Lejeloven.dk være “tungtvejende og saglig”. En uspecificeret skepsis over for fremlejetagere holder ikke. Omvendt kan en konkret og veldokumenteret bekymring, for eksempel om lejligheden som partylejlighed, give udlejeren medhold.
Korttidsudlejning sidestilles med ulovlig fremleje
Udleje via Airbnb og lignende platforme ligger som hovedregel uden for lejerens ret til fremleje. Advokatfirmaet Focus Advokater vurderer, at korttidsudlejning “vil være at ligestille med ulovlig fremleje”, fordi der ikke er tale om et midlertidigt, sagligt fravær hos en navngiven fremlejetager.
Fremlejer lejeren uden at have ret til det, eller uden at opfylde formkravene, kan udlejeren hæve lejemålet efter Lejelovens § 182. Det forudsætter dog, at udlejeren først gør indsigelse og giver lejeren mulighed for at bringe forholdet i orden, oplyser Oldenburg Advokatfirma. Ophæves lejemålet, skal både lejer og fremlejetager fraflytte.
Lejeren hæfter desuden for skader, som fremlejetageren forvolder ved uforsvarlig adfærd. Det følger af Lejelovens § 159 og gælder både ved fremleje af et enkelt værelse og ved fremleje af hele boligen.
Uenighed afgøres af boligretten
Fremleje-sager hører ikke til huslejenævnet. borger.dk oplyser, at lejerens “brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet” falder uden for huslejenævnets kompetence, og at sagerne i stedet skal indbringes for boligretten.
Det betyder, at en strid om, hvorvidt en fremleje er lovlig, som udgangspunkt kører som en civil retssag. Huslejenævnet kan derimod tage stilling til huslejens størrelse i selve fremlejeforholdet, hvis fremlejetageren mener, at prisen er for høj.
Vælger en lejer at bruge sin ret til fremleje, er det altså værd at samle papirerne, før aftalen indgås: skriftlig kontrakt, kopi til udlejeren, dokumentation for den midlertidige og saglige grund og en plan for, hvornår lejeren selv vender tilbage til boligen.
