Rasmus Frøkjær Kristensen
Grundskylden kan højst stige 4,75 procent om året, men beregningen er ny og mange kender den ikke.
Med det nye boligskattesystem fra 2024 blev det gamle grundskyldsloft afskaffet og erstattet af en stigningsbegrænsningsordning, der administreres via ejendomsskatteloven. Ordningen sætter en grænse for, hvor meget grundskylden må stige fra år til år, og den beregnes efter en anden logik end det tidligere loft.
For 2024 måtte grundskylden højst stige 2,8 procent i forhold til året før. Fra og med 2025 kan grundskylden højst stige med 4,75 procent af den fuldt indfasede grundskyld pr. år, oplyser Skattestyrelsen i Den juridiske vejledning. For almene boliger er den årlige stigning begrænset til 3,50 procent frem til og med 2040.
Ny beregning bag den nye grænse
Grundskyld beregnes efter det nye system som en promille af grundens beskatningsgrundlag, altså grundværdien fratrukket et forsigtighedsprincip på 20 procent. Kommunens grundskyldspromille må i årene 2024-2028 højst udgøre den sats, der er fastsat for den enkelte kommune i bilag 1 til ejendomsskatteloven. Kommunen kan sætte en lavere sats, men ikke en højere.
Selve stigningsbegrænsningen fungerer som en sammenligning: For hvert kalenderår opgøres to beløb, og grundskylden bliver det laveste af dem. Enten den fulde grundskyld efter det nye system, eller sidste års grundskyld plus tillæg på 4,75 procent (3,50 procent for almene boliger) af den fulde grundskyld.
Ordningen løber, indtil den faktiske betaling når op på det fulde indfasede niveau. Så længe grundværdierne stiger hurtigere end 4,75 procent om året, vil boligejeren betale et lavere beløb end den fulde grundskyld.
Hvem er omfattet, og hvor opkræves den
Stigningsbegrænsningen dækker parcelhuse, ejerlejligheder, sommerhuse og andre ejerboliger. For udlejningsejendomme og andelsboligforeninger samt for erhvervsejendommenes dækningsafgift gælder særlige faseindkøringsregler i ejendomsskatteloven kapitel 7 og kapitel 7 a.
Andelsboligforeninger opkræves fra 2024 grundskyld i to årlige rater via Skatteforvaltningens opkrævningssystem, Skattekontoen, med betalingsfrister 1. maj og 1. oktober, fremgår det af Skattestyrelsens vejledning om stigningsbegrænsningsordningen. Tidligere blev grundskyld opkrævet af kommunerne. For private boligejere trækkes grundskylden løbende via forskudsopgørelsen som en del af den samlede skattebetaling.
Skatterabat og indefrysningslån oveni
Ud over stigningsbegrænsningen har lovgiver lagt to andre beskyttelser oven på systemet. En permanent skatterabat sikrer, at nuværende ejere ikke betaler mere i boligskat i 2024 end de ville have gjort under de gamle regler. Rabatten beregnes i årsopgørelsen for 2024 og fortsætter med samme beløb, så længe ejeren ejer boligen. Den bortfalder ved salg.
Boligejere kan derudover vælge at indefryse stigninger i den samlede ejendomsskat, der ligger ud over skatterabatten. Den permanente indefrysningsordning fra 2024 er, i modsætning til den midlertidige ordning før 2024, ikke rentefri. Indefrysningslånet forfalder senest ved salg af boligen.
Regneeksempel og efterregulering
For en parcelhusejer med en fuld indfaset grundskyld på 20.000 kroner betyder stigningsbegrænsningen fra 2025, at grundskylden højst kan stige med 950 kroner om året (4,75 procent af 20.000), indtil betalingen når det fulde niveau.
Skattestyrelsen påpeger, at skatteårene 2024, 2025 og 2026 er beregnet på foreløbige ejendomsvurderinger. De endelige 2023-vurderinger ventes at ligge klar i 2026, og de tre skatteår efterreguleres derefter. Har boligejeren betalt for lidt, opkræves differencen, og eventuel restskat kan blive tilskrevet renter. Har boligejeren betalt for meget, tilbagebetales beløbet.
Netop denne kombination af foreløbige vurderinger, ny stigningsbegrænsning, skatterabat og indefrysning gør, at boligejere selv har svært ved at kontrollere, om beløbet på forskudsopgørelsen er korrekt.
