Jesper Bengtson
Salg af en forældrekøbslejlighed udløser typisk skat, men en lovændring fra januar 2025 åbner for en pensionsløsning.
Titusindvis af danske forældre køber en ejerlejlighed for at leje den ud til et studerende barn.
Det er en løsning, mange betragter som en privat familieordning, men i skattemæssig forstand er det erhvervsmæssig udlejning med et regnskab, en skattepligtig indtægt og en avance ved salget.
Skattestyrelsen fastslår i sin vejledning, at man som forældrekøber betragtes som selvstændigt erhvervsdrivende og skal opgøre overskud eller underskud af udlejningen. Fortjenesten ved et senere salg beskattes som udgangspunkt som kapitalindkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Netop avancebeskatningen overrasker jævnligt de forældre, der har regnet med, at parcelhusreglen automatisk friholder salget for skat.
Parcelhusreglen gælder ikke automatisk
Parcelhusreglen giver skattefrihed ved salg af egen bolig, men den kræver, at boligen har tjent som reel bolig for ejeren eller ejerens husstand i ejerperioden. Et hjemmeboende barn tæller til husstanden. Et udeboende barn, der bor for sig selv i forældrenes lejlighed, gør ikke.
Konsekvensen er, at salg af en klassisk forældrekøbslejlighed som udgangspunkt udløser skat på hele avancen.
En byretsdom fra januar 2025 illustrerer den skærpede bevisbyrde, hvis forældre selv forsøger at flytte ind i lejligheden inden salget for at opnå skattefrihed.
Retten afviste skattefrihed i en sag, hvor ejeren kun havde beboet ejendommen i cirka tre måneder og allerede havde sat den til salg og underskrevet købsaftale på en anden bolig. Der skal ifølge dommen dokumenteres reel og varig beboelse, ikke blot en kortvarig folkeregistertilmelding.
Indskyd avancen på en ophørspension
Fra 1. januar 2025 er reglerne for pengetank og aktiv erhvervsvirksomhed lempet, så udlejningsejendomme sidestilles med anden erhvervsvirksomhed, når ejeren selv står for de væsentlige beslutninger om driften. Det åbner for, at forældre kan bruge den såkaldte ophørspension efter pensionsbeskatningslovens § 15 A ved salg af en forældrekøbslejlighed.
Konstruktionen betyder, at den skattepligtige avance kan indskydes på en rate- eller livrentepension og fradrages i indkomsten. Beskatningen udskydes, indtil pengene bliver udbetalt, og udbetalingerne beskattes som personlig indkomst.
For 2025 er det maksimale indskud 3.285.400 kroner, og indskuddet kan ikke overstige den skattepligtige avance ved salget. Ejeren skal være fyldt 55 år på salgstidspunktet, være fuldt skattepligtig i Danmark og have drevet selvstændig erhvervsvirksomhed i mindst 10 af de seneste 15 år før pensionsoprettelsen.
Kravene betyder i praksis, at ordningen kun kan bruges af den gruppe forældre, der har ejet og udlejet lejligheden i en længere årrække og samtidig opfylder aldersbetingelsen.
Ifølge en gennemgang fra revisionshuset BDO kan konstruktionen flytte beskatning fra topskatteniveauet ned i et lavere skatteinterval, når pensionen bliver udbetalt, afhængigt af ejerens øvrige indkomstforhold.
Markedsleje og gave
Ved siden af avancespørgsmålet ligger et løbende problem: huslejens størrelse.
Skattestyrelsen fastslår, at forældre skal beskattes af markedslejen for lejligheden, altså den husleje, der kunne opnås ved udlejning til en ikke-nærtstående. Det gælder også, hvis barnet reelt betaler mindre.
Forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte husleje betragtes som en gave fra forældre til barn. Ligger den samlede gave over det afgiftsfri bundfradrag, som i 2026 er på 80.600 kroner pr. forælder pr. barn, udløses gaveafgift.
En almindelig anbefaling er derfor, at barnet betaler den fulde markedsleje, og at forældrene i stedet giver barnet et kontant beløb inden for afgiftsgrænsen. Det holder både lejeaftalen og gavereglerne rene, og det gør det lettere at dokumentere, at forældrekøbet er drevet på markedsvilkår.
