Jesper Bengtson
Et tinglyst realkreditlån forsvinder ikke ved dødsfald, men arvingen bliver ikke automatisk personligt låntager.
Når en bolig går i arv, følger det tinglyste pant med ejendommen. Realkreditinstituttet mister ikke sin sikkerhed, blot fordi debitor er død, og lånet består. Men det er ikke det samme, som at arvingen automatisk hæfter personligt for gælden.
Skellet ligger i tinglysningsloven og dødsboskifteloven. Tingbogen viser, hvad ejendommen bærer af hæftelser. Skiftereglerne afgør, hvornår en arving selv kommer til at stå på mål for afdødes gældsforpligtelser.
Pantet skifter ikke debitor af sig selv
Efter tinglysningslovens § 39 sker et debitorskifte på et realkreditpant kun, hvis erhververen aktivt overtager gælden, og pantebrevet tillader det ved ejerskifte. Loven fastslår, at når erhververen “overtager pantegælden i denne efter aftale med overdrageren, og bestemmer pantebrevet, at gælden ikke kan forlanges udbetalt i tilfælde af ejerskifte, er erhververen, når hans adkomst er tinglyst som ubetinget, indtrådt i og overdrageren frigjort for sin forpligtelse over for panthaveren”.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren, når panthaver og ny ejer indgår en aftale om det, typisk ved en påtegning på pantebrevet. Gældsovertagelsen behøver ingen tinglysning, men uden aftale er det stadig dødsboet, der står som skyldner.
Konsekvensen for en arving er, at man ikke automatisk træder ind i realkreditlånet som ny debitor, alene fordi ejendommen skifter hænder. Realkreditinstituttet skal godkende en debitorovertagelse, og det forudsætter en kreditvurdering.
Arvinger hæfter først, når de disponerer forkert
Efter reglerne i dødsboskifteloven er hovedreglen, at det er dødsboet, ikke arvingerne, der hæfter for afdødes gæld. Personlig hæftelse indtræder først, hvis arvingerne handler i strid med lovens krav om at sikre kreditorernes dækning.
Dødsboskiftelovens § 27, stk. 1 formulerer det sådan, at arvinger hæfter personligt og solidarisk, “såfremt arvingerne helt eller delvis har delt boets aktiver bortset fra deling af sædvanligt indbo og personlige effekter eller anvendt samtlige boets midler til dækning af gæld uden at opfylde eller sikre opfyldelsen af forpligtelser, der kan kræves dækket i boet”.
Skattestyrelsen henviser til samme bestemmelse i sin juridiske vejledning om hæftelse i dødsboer og bemærker, at gæld, der ikke er anmeldt rettidigt efter proklama, som udgangspunkt prækluderes. Det betyder, at kravene mod boet falder bort, hvis kreditor ikke melder sig inden fristen.
Skifteform og beløbsgrænser bestemmer risikoen
Valget af skifteform er derfor afgørende for, om en arving overhovedet kommer i nærheden af personlig hæftelse. Ved bobestyrerbehandling hæfter arvingerne ikke for boets gæld. Ved privat skifte gør de det kun, hvis de disponerer over boets aktiver, før gælden er sikret.
Ældre Sagen fremhæver, at “det er dødsboet, der hæfter”, og at hovedreglen er, at arvinger ikke arver afdødes gæld. Organisationen anbefaler at lade boets aktiver stå urørte, indtil det er afklaret, om kreditorerne overhovedet melder krav, og at bede skifteretten udlevere boet til bobestyrer, hvis gælden overstiger værdierne.
Størrelsen af boet afgør også, hvilke muligheder der er. For boer under 55.000 kroner i 2026 kan skifteretten træffe beslutning om boudlæg, hvor der hverken sker et egentligt skifte eller nogen gældshæftelse. For en efterlevende ægtefælle findes ægtefælleudlæg, hvis fællesboets nettoformue er under 950.000 kroner i 2026, mod at ægtefællen overtager afdødes gældsforpligtelser.
For en arving med en bolig i boet betyder det i praksis, at man skal have overblik over ejendommens værdi og de tinglyste hæftelser, før man beslutter, om boet kan skiftes privat, eller om det skal overgå til bobestyrer. Skifteretsattesten og udskrift af tingbogen er de to dokumenter, der oftest afgør, hvilken vej boet skal.
