Jesper Bengtson
Lejeloven stiller fire konkrete krav til udlejerens varslingsbrev. Mangler blot ét, er stigningen ugyldig, og lejeren har seks uger til at reagere.
Et brev fra udlejeren om, at huslejen skal stige, kan se officielt ud og alligevel være uden retsvirkning. Lejeloven, som er samlet i lovbekendtgørelsen om leje, stiller nemlig præcise formkrav til hvordan en huslejestigning skal varsles. Overholder udlejeren ikke kravene, kan lejeren afvise stigningen og få sagen prøvet ved huslejenævnet.
Reglerne står i lejelovens §§ 29, 30 og 44 og gælder både varsling af værdibaseret leje og lejeforhøjelser på grund af stigende driftsudgifter. På tværs af varslingstyperne går de samme fire krav igen.
De fire krav i varslingsbrevet
1. Varslingen skal være skriftlig. En mundtlig besked, en sms eller en generel klausul i lejekontrakten er ikke nok. Ved værdibaseret lejeforhøjelse fastslår lejelovens § 44, at “kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt”.
2. Beløbet skal fremgå. Varslingen skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Ved varsling som følge af budget og driftsudgifter kræver § 29 også oplysning om det gældende budget, det nye budget, driftsudgifter og indtægter, beregningen af forhøjelsen samt den fremtidige leje.
3. Begrundelsen skal med. Udlejeren skal oplyse grunden til, at huslejen sættes op. Er det stigende ejendomsskatter, forbedringer af lejemålet eller et nyt driftsbudget? Uden en konkret begrundelse mangler lejeren grundlag for at vurdere, om kravet er lovligt.
4. Lejeren skal oplyses om sin indsigelsesret. Kravet skal indeholde oplysning om, at lejeren kan gøre indsigelse mod stigningen. Denne pligt gælder både efter § 29, § 30 og § 44.
Konsekvensen af at overse blot ét af punkterne fremgår direkte af loven: “Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.” Formuleringen står ordret i alle tre paragraffer og betyder, at udlejeren må sende en ny, korrekt varsling og vente forfra.
Seks uger til at gøre indsigelse
Får lejeren en varsling, som han eller hun ikke vil acceptere, skal indsigelsen være skriftlig og fremsat “senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem”, jf. § 44. Fristen løber fra det tidspunkt, brevet er modtaget, ikke fra den dato udlejeren har skrevet på det.
Efter en gyldig indsigelse har udlejeren selv 6 uger til at bringe sagen for huslejenævnet, hvis han vil fastholde stigningen. Gør han ikke det, bortfalder kravet.
Selv når alle formkravene er opfyldt, kan en værdibaseret lejeforhøjelse tidligst få virkning tre måneder efter, at varslingen er kommet frem. Loven fastslår, at “lejeforhøjelse efter §§ 42 eller 43 kan gennemføres med 3 måneders varsel”.
Huslejenævnet er lejerens klageinstans
Er lejer og udlejer uenige om, hvorvidt varslingen er lovlig, eller om stigningens størrelse, afgøres sagen af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen ligger. Nævnet behandler blandt andet sager om lejens størrelse, lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og depositumtvister.
Det koster 367 kroner at få en sag behandlet i huslejenævnet i 2026. Klagen skal være skriftlig og vedlægges den nødvendige dokumentation, typisk lejekontrakten og en kopi af udlejerens varslingsbrev. Når nævnet har modtaget klagen, får udlejeren som regel to uger til at fremsætte sine bemærkninger.
Bliver lejeren utilfreds med afgørelsen, kan sagen indbringes for Ankenævnet i København eller ved at udtage stævning ved boligretten i resten af landet.
Har en lejer først opdaget en fejl i varslingen efter, at stigningen er begyndt at trække, kan huslejenævnet også tage stilling til, om den ulovligt opkrævede leje skal tilbagebetales.
