Jesper Bengtson
Lejeloven giver nye lejere 2 uger til skriftligt at reklamere over mangler i boligen.
Flytter du ind i en privat lejebolig, har du kun 2 uger til at give udlejer skriftlig besked om de fejl og mangler, du opdager. Overholder du ikke fristen, kan skader, som den forrige lejer står bag, ved fraflytning blive betragtet som dine egne.
Reglen fremgår af lejelovens § 91, hvor der står: “Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende.”
Fristen gælder både ridser i gulvet, hak i karme, pletter på vægge, defekte hvidevarer og mindre skader, der ikke er noteret i indflytningsrapporten.
Udlejer med flere boliger skal holde syn
Udlejer er samtidig underlagt egne pligter. Efter lejelovens § 90 skal “udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed,” syne lejligheden ved indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Lejeren skal indkaldes til synet.
Rapporten skal udleveres ved selve synet. Er lejeren ikke til stede, eller nægter lejeren at kvittere, skal udlejer sende rapporten senest 2 uger efter synet.
Pligten gælder kun professionelle udlejere, altså dem, der ved kontraktens indgåelse udlejer mindst to beboelseslejligheder. Ejer, der udlejer én enkelt ejer- eller andelsbolig, er ikke omfattet.
Konsekvens hvis syn eller rapport mangler
Overholder udlejer ikke pligten til syn og rapport, bortfalder krav om istandsættelse ved fraflytning. Det følger af § 90, stk. 3, hvor det hedder: “Ved overtrædelse af stk. 1 og 2 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.”
Lejeren hæfter altså i den situation kun for konkret dokumenteret misligholdelse, ikke for såkaldt normalistandsættelse. Det betyder i praksis, at en manglende indflytningsrapport kan fjerne et istandsættelseskrav på titusindvis af kroner.
Sådan dokumenterer lejeren mangler
Reglerne er uddybet i vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme, udstedt af det daværende Social- og Indenrigsministerium (nu Social- og Boligministeriet). Vejledningen præciserer, at indflytningsrapporten tjener som bevis for lejemålets stand ved overtagelsen.
Mangellisten, som lejeren selv udarbejder, skal være skriftlig og sendes til udlejer inden 2-ugers fristen. Mail eller anbefalet brev anbefales, så lejeren kan dokumentere både indhold og afsendelsestidspunkt.
Fotos med dato er stærk understøttelse, men træder ikke i stedet for den skriftlige meddelelse. Billederne bør vise både skadens placering i rummet og detaljer i nærbillede.
Undtagelser fra fristen
Lejeloven har to undtagelser fra 2-ugers reglen. Fristen gælder ikke, hvis manglen ikke kan konstateres ved “sædvanlig agtpågivenhed”, altså skjulte fejl, der først viser sig senere. Den gælder heller ikke, hvis udlejer har handlet svigagtigt, for eksempel ved aktivt at skjule skader.
For skjulte mangler regnes fristen i stedet fra det tidspunkt, hvor lejeren opdager eller burde have opdaget forholdet.
Huslejenævnet afgør tvisterne
Opstår der uenighed om boligens stand, kan både lejer og udlejer indbringe sagen for det kommunale huslejenævn. Nævnet tager stilling til mangler, istandsættelseskrav og depositum ved fraflytning og træffer bindende afgørelser.
En indflytningsrapport og en rettidig mangelliste med fotos er lejerens vigtigste bevismateriale, hvis en fraflytningssag ender hos nævnet. Uden dokumentation står lejeren svagt, selv i tilfælde, hvor udlejer heller ikke har overholdt sine pligter.
