Jesper Bengtson
Ejerforeningen kan forbyde hund og kat, og sanktionerne rækker helt til tvunget salg af lejligheden.
En hund i lejligheden føles for de fleste som en privat sag. Men for en ejerlejlighedsejer er det de øvrige ejere i opgangen, der via ejerforeningen har det sidste ord om husdyrhold, og reglerne i ejerlejlighedsloven giver foreningen skarpere værktøjer end mange ejere er klar over.
Grundreglen står i ejerlejlighedslovens § 5, hvor det er boligministeren, der fastsætter normalvedtægten med de bestemmelser, der som udgangspunkt gælder ejerforeningens forhold. Normalvedtægten gælder, medmindre den er fraveget ved gyldig beslutning, og en fravigelse skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig over for aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.
Den moderniserede ejerlejlighedslov trådte i kraft den 1. juli 2020, oplyser brancheorganisationen EjendomDanmark, og de nye bestemmelser om bod, eksklusion og tvangssalg kan kun anvendes på forhold, der finder sted efter den dato.
Foreningen kan lukke døren for hund og kat
Bestemmelser om husdyrhold kan stå to steder: i vedtægten eller i husordenen. Skal normalvedtægtens udgangspunkt fraviges, kræver det en kvalificeret flertalsafgørelse på en generalforsamling, og fravigelsen skal tinglyses. Uden tinglysning har ændringen ikke fuld retsvirkning, og en ny ejer kan i praksis stå med en anden retsstilling end den forening, der troede reglen var på plads.
Husordenen er derimod et sæt daglige regler, som ejerforeningen kan vedtage med almindeligt flertal. En husorden i en ejerforening indeholder typisk regler om, om husdyr er tilladt, og i så fald hvilke regler der gælder for dem, beskriver ejendomsadministrator Newsec. Husordenen må ikke indeholde bestemmelser, der rettelig hører til i vedtægten, og urimelige eller vedtægtslignende bestemmelser er ugyldige, som det fremgår af Videncenter for ejerforeningers gennemgang af husorden.
Bod er mulig, men kræver et højt flertal
Mange tror, at ejerforeningen kan skrive en bødetakst ind i husordenen og opkræve den, hver gang naboens hund gør. Sådan fungerer det ikke. En løbende bødeordning i husordenen har ikke hjemmel i loven.
Til gengæld kan foreningen efter ejerlejlighedslovens § 9 pålægge en ejer en bod på op til 10.000 kroner ved grov pligtforsømmelse over for foreningen eller de øvrige ejere, eller ved oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Fortsætter ejeren den grove forsømmelse, kan der pålægges en ny bod på op til 20.000 kroner. Beslutningen kræver tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne efter fordelingstal og antal, ejeren skal underrettes skriftligt senest 2 uger efter, og gør ejeren indsigelse inden 6 uger, skal foreningen anlægge retssag inden for yderligere 6 uger for at fastholde boden.
Eksklusion er den yderste konsekvens
Går sagen videre end en bod, findes den skarpeste sanktion i ejerlejlighedslovens § 10. Bestemmelsen giver ejerforeningen adgang til at ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin lejlighed, gør sig skyldige i særdeles grov pligtforsømmelse over for foreningen eller de øvrige ejere. Eksklusion kan også ske ved gentagen grov misligholdelse trods påkrav.
Beslutningen kræver mindst to tredjedeles majoritet efter fordelingstal og antal på generalforsamlingen, ejeren skal underrettes skriftligt senest 2 uger efter, og foreningen skal indbringe sagen for domstolene senest 6 uger efter generalforsamlingen, medmindre ejeren skriftligt accepterer eksklusionen. Falder retsafgørelsen ud til foreningens fordel, skal ejeren afhænde sin lejlighed inden 6 måneder fra den endelige retsafgørelse.
Boligsitet Bolius beskriver, at loven først og fremmest sigter på særligt grov støj, trusler, vold eller vanrøgt, og at domstolene ventes at stille meget strenge krav til sagens alvor, før eksklusion tillades. Ren husdyr-uenighed vil derfor sjældent stå alene, men et dokumenteret, gentaget brud på en gyldigt vedtaget husorden kan indgå i den samlede vurdering.
Anden retsstilling end lejere
En ejerlejlighedsejer står i en anden retsstilling end en lejer. En lejer, der får afslag på husdyr fra udlejeren, risikerer i sidste ende opsigelse eller ophævelse af lejemålet efter lejelovens regler. En ejerlejlighedsejer risikerer at skulle sælge sin ejendom efter en afgørelse fra domstolene, hvor de øvrige ejere via generalforsamlingen har truffet beslutningen.
Nye ejere bør derfor bede om ejerforeningens gældende vedtægter og husorden inden købet og få bekræftet, om eventuelle fravigelser af normalvedtægten er tinglyst. Er de ikke det, har foreningens beslutning ikke fuld retsvirkning, og reglen kan senere blive vanskelig at håndhæve.
