Jesper Bengtson
Almenlejelovens § 69 giver lejere ret til at bytte bolig uden om ventelisterne, hvis en række betingelser er opfyldt.
Med 960.000 danskere bosat i almene boliger og ventelister der i de store byer kan strække sig over årtier, er byttereglen en overset genvej til en anden bolig. Muligheden er forankret i almenlejelovens § 69, og Social- og Boligstyrelsen opdaterede i sommeren 2024 den samlede vejledning på området for at understøtte kommunerne og boligorganisationerne i deres administration.
Selve retten er kort formuleret. Ifølge almenlejelovens § 69, stk. 1 har lejeren “ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, således at denne overtager den almene bolig”. Det gælder også, hvis den anden lejer bor privat. Byttet skal ske mellem to parter, ikke tre eller flere.
Tre år i boligen er hovedreglen
Bytteretten er ikke ubetinget. Udlejeren kan ifølge lovens stk. 2 modsætte sig et bytte, hvis den fraflyttende lejer ikke har boet i boligen i mindst tre år, hvis boligen efter byttet vil blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til det.
BL, Danmarks Almene Boliger opsummerer det praktisk på deres vejledning om bytte og fremleje, hvor det fremgår, at udlejeren kan afvise, hvis “den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år”. Boligorganisationen skal altså godkende byttet, men et lovligt bytte kan ikke afvises alene med henvisning til, at andre står på venteliste.
I stk. 3 skærpes reglen i visse kommuner. Her skal udlejeren modsætte sig byttet, hvis boligen efter byttet vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum. Reglen gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligreguleringslovens §§ 52 a-c skal finde anvendelse, og hvor udlejeren har meddelt kommunen, at reglerne skal gælde for udlejerens ejendomme. Undlader udlejeren i disse tilfælde at modsætte sig byttet, kan udlejeren straffes med bøde.
Ungdoms-, ældre- og plejeboliger har egne regler
For særlige boligtyper gælder yderligere krav. Ved bytte af almene ungdomsboliger, almene ældreboliger og ustøttede almene plejeboliger kan lejeren kun bytte med personer, der ikke opfylder betingelserne for at komme i betragtning til boligtypen, hvis kommunalbestyrelsen giver samtykke.
Ved bytte af en bolig i et bofællesskab skal den, der flytter ind, opfylde betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den karakter. Reglerne skal sikre, at målgruppebestemte boliger fortsat går til den målgruppe, de er opført til.
Er den nye lejer på vej ind i en boligorganisation, der er organiseret med medlemsindskud, skal indskuddet indbetales samtidig med, at lejeaftalen indgås.
Ny samlet vejledning fra 2024
Den vejledning, som kommuner og boligorganisationer bruger i den daglige administration, blev opdateret sidste sommer. Social- og Boligstyrelsens vejledning skal ifølge styrelsen “understøtte kommunerne i tilsynet med den almene boligsektor og vejlede de almene boligorganisationer i deres udlejningsadministration”.
Vejledningen er udarbejdet i samarbejde med KL og BL og dækker blandt andet almindelig venteliste-udlejning, fleksibel udlejning, kommunal anvisning, ungdoms- og ældreboliger samt boliger til udsatte grupper.
For den enkelte lejer betyder reglerne, at bytteretten står som et selvstændigt spor ved siden af ventelisten. Er tre-års-kravet opfyldt, og passer boligen til antallet af beboere, kan boligorganisationen ikke afvise byttet med henvisning til andre boligsøgende. Med 960.000 personer i den almene sektor, svarende til hver sjette dansker, er det en mulighed, der potentielt vedrører en meget stor gruppe.
