Jesper Bengtson
Tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen beskytter ikke mod alt. Reglerne har klare huller, som mange købere først opdager efter overtagelsen.
Når en bolighandel bygger på en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, kan sælger som udgangspunkt fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl i bygningerne. Men ansvarsfriheden har flere undtagelser, og hverken rapporterne eller forsikringen dækker alt, som en køber kan opleve efter overtagelsen.
Reglerne står i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., hvor huseftersynsordningen er omdrejningspunktet. Loven præciserer, hvilke dokumenter sælger skal lægge frem for at slippe for det almindelige 10-årige mangelansvar.
Tre dokumenter udløser ansvarsfriheden
Ansvarsfriheden kræver, at køber inden aftalen modtager tre ting: en tilstandsrapport udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, en elinstallationsrapport og en skriftlig oplysning om muligheden for at tegne ejerskifteforsikring. Sælger skal desuden tilbyde at betale halvdelen af præmien på det forsikringstilbud, der er udarbejdet som grundlag for ordningen.
Betaler sælger halvdelen af præmien, bliver sælger fritaget for det 10-årige ansvar for skjulte fejl, oplyser Videncentret Bolius.
Køber behøver ikke selv tegne forsikringen, men vælger køber at stå uden ejerskifteforsikring, står køber selv tilbage med regningen ved skjulte fejl, der ikke står i rapporterne.
Undtagelser hvor sælger stadig hæfter
Ansvarsfriheden er ikke absolut. Loven fastholder sælgers ansvar i flere situationer. Det gælder forhold, hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, forhold sælger har givet en særlig garanti om, samt forhold ved grunden, herunder forurening. Også offentligretlige krav og forhold ved bygningens stikledninger kan køber gøre gældende over for sælger.
I praksis betyder det, at en sælger, der har kendt til en skade og tiet med den, ikke kan gemme sig bag tilstandsrapporten. Og en forurenet grund er sælgers ansvar, uanset at bygningseftersynet er gennemført korrekt.
Hvad tilstandsrapporten ikke dækker
Tilstandsrapporten er en vurdering af bygningens synlige skader på besigtigelsestidspunktet, ikke en garanti mod ubehagelige overraskelser. Rapporten anvender et system af farvekoder: RØD er lig med kritiske skader, GUL står for alvorlige skader, GRÅ for mindre alvorlige skader og SORT for mulige skader. Det ældre K1-K3-system er udfaset.
Rapporten omfatter ikke bagatelagtige forhold eller sædvanligt slid. Æstetiske forhold som boligens udseende og arkitektur ligger også uden for gennemgangen. Bygningsdele, som den sagkyndige ikke kan efterse uden at skille boligen ad, falder tilsvarende udenfor.
En rød markering i rapporten er ikke en pligt for sælger til at udbedre, men en oplysning til køber om, at skaden findes. Den er dermed også kendt og falder uden for ejerskifteforsikringens dækning.
Hvor ejerskifteforsikringen stopper
Ejerskifteforsikring er en forsikring mod skader, der var til stede på overtagelsesdagen, men ikke fremgik af rapporterne. Køber kan vælge mellem en basisdækning på fem år eller en udvidet dækning på ti år, oplyser Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen gennem forbrugerportalen forbrug.dk. Den udvidede dækning kan udvide beskyttelsen til ulovlige bygningskonstruktioner, forhold ved grunden samt ulovlige stik- og kloakledninger.
Forsikringen dækker ikke forhold, der skyldes slid eller manglende vedligeholdelse. Den dækker heller ikke forhold, som fremgik tilstrækkeligt klart af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Selvrisiko og en bagatelgrænse for små skader er fastsat ved bekendtgørelse og reguleres løbende.
Skimmelsvamp er et særligt område. Skimmelsvamp dækkes som udgangspunkt ikke af ejerskifteforsikringen i et ældre hus med kælder, hvor fugt og skimmel betragtes som typiske forhold for ejendommen, oplyser Forsikringsoplysningen, der drives af brancheorganisationen Forsikring og Pension. Skimmel kan dog være dækket, hvis skaden er en følge af en anden dækket skade, eller hvis omfanget på overtagelsesdagen gør boligen ubrugelig.
Hvor køber selv skal handle
For at bevare retten til at kræve fejl udbedret efter en handel med sælgers ansvarsfrihed er køber afhængig af at anmelde forholdet til ejerskifteforsikringen. Fejl, der ligger uden for forsikringens dækning, og som ikke er omfattet af undtagelserne i loven, må køber selv betale for at udbedre.
Køber skal også være opmærksom på rapporternes gyldighed. En tilstandsrapport må være op til seks måneder gammel på aftaletidspunktet, og en elinstallationsrapport må være op til 12 måneder gammel. Ældre dokumenter udløser ikke ansvarsfriheden.
