Jesper Bengtson
Udlejeren skal holde varmeanlægget kørende året rundt, og en for kold bolig kan udløse afslag i huslejen.
Fyringssæsonen er ved at gå i gang, og for de fleste lejere er varmen en selvfølge. Den er også en lovpligt: udlejeren skal levere et anlæg, som gør det muligt at opnå mindst 21 grader i alle rum, også i frostperioder. Sker det ikke, kan lejeren kræve udbedring og i sidste ende et afslag i huslejen.
Grundreglen står i lejeloven, som fastslår, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde. Bestemmelsen findes i § 112 i den nugældende lejelov fra 2022.
Sundhedsfaglig norm bag 21-graders-kravet
Selve tallet 21 grader står ikke i lejeloven. Det stammer fra en vejledning fra det tidligere velfærdsministerium om fugt og skimmelsvamp, som slår fast, at boliger, hvor der ikke kan opnås mindst 21 grader i alle rum, må betegnes som sundhedsskadelige. Danmarks Lejerforeninger henviser til vejledningen i sin faglige rådgivning og fastholder, at der skal kunne opnås en temperatur på min. 21 grader i alle rum, også i frostperioder.
I praksis bruges normen af huslejenævn og domstole, når de vurderer, om et varmeanlæg er tilstrækkeligt. Er varmen så ringe, at 21 grader ikke kan opnås ved almindelig drift, er der tale om en mangel efter lejeloven.
Fire redskaber til lejeren
Lejeren har flere muligheder, når varmen svigter. Advokatkæden Ret & Råd beskriver, at så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen. Derudover kan lejeren kræve udbedring, kræve erstatning for dokumenteret tab og i grove tilfælde hæve lejemålet.
Rækkefølgen er dog vigtig. Lejeren skal først kontakte udlejeren skriftligt og give en rimelig frist til at udbedre problemet. Først derefter kan sagen indbringes for huslejenævnet, som kan pålægge udlejeren at få arbejdet udført inden en bestemt frist.
Klage til huslejenævnet koster 367 kroner
Huslejenævnet er lejerens billige vej til en afgørelse. Ifølge Digitaliseringsstyrelsens borgerportal koster det 367 kroner at indbringe en sag for et huslejenævn i 2026, mens en sag for et beboerklagenævn i den almene sektor koster 172 kroner. Nævnet kan behandle uenigheder om både lejens størrelse, forbrugsregnskaber for vand og varme og udlejers pligt til vedligeholdelse.
Sagsbehandlingen kan tage tid. Nævnene prioriterer sager i tidsrækkefølge, og ventetiden på en afgørelse ligger typisk på flere måneder efter, at parterne er hørt.
Op til 50 procent afslag i vintermånederne
At det kan blive dyrt at forsømme varmeanlægget, viser en sag fra Østre Landsret. En familie havde levet med indetemperaturer på 14-16 grader uden for sommermånederne i 6 år, fordi pumpen til gulvvarmeanlægget aldrig var blevet tilsluttet elnettet.
Boligretten tilkendte familien et forholdsmæssigt nedslag på 50 procent i de 5 vintermåneder om året, mens Østre Landsret ved dom af 17. november 2014 endte på et lejenedslag på cirka 100.000 kroner samt 121.526 kroner i erstatning for forøgede elomkostninger. Beløbet blev reduceret i forhold til boligrettens afgørelse, fordi forældelsesfristen gjorde en del af de ældste krav uaktuelle.
Dommen understreger, at kravene skal rejses hurtigt. Lejere, der venter for længe med at klage, risikerer at miste kravet på afslag for de ældste perioder. For lejere, der oplever kolde stuer i denne fyringssæson, er første skridt at måle stuetemperaturen ved almindelig drift og sende et skriftligt påkrav til udlejeren.
