Lejerens ret til at male og bore: Her går grænsen mellem indretning og misligholdelse

Lejere i Danmark kan i vidt omfang male, bore og sætte hylder op uden at spørge udlejer først.

Men samtidig er hovedreglen i lejeloven, at ændringer i det lejede kræver udlejers samtykke, og at boligen skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen, dog med fradrag for almindeligt slid. Grænsen mellem tilladt indretning og misligholdelse afgør, om depositummet kommer helt eller delvist retur.

Reglerne findes i lejeloven på retsinformation.dk og er efter en lovændring i 2015 skærpet til fordel for lejerne.

Ændringer kræver samtykke

Lejeloven slår fast, at lejeren ikke uden udlejers samtykke må foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger end de udtrykkeligt tilladte.

Reglen er formuleret som et generelt forbud, hvorefter loven selv opregner de undtagelser, hvor lejeren har en selvstændig ret.

Den vigtigste undtagelse er retten til at foretage sædvanlige installationer. Lejeren har ret til at etablere installationer som en vaskemaskine eller opvaskemaskine, medmindre udlejer kan påvise, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke rækker.

Lejeren skal give udlejer skriftlig meddelelse, inden installationen sker, og hæfter for skader forårsaget af installationen.

Lejeren har desuden ret til at opsætte antenne og etablere kabelforbindelse til radio, tv og elektroniske kommunikationstjenester efter udlejers anvisning, hvis der er mulighed for tilslutning i ejendommen.

Maling, boring og hylder

I praksis må lejeren male vægge og lofter, sætte hylder op og bore mindre huller, uden at udlejer på forhånd skal give lov. Forudsætningen er, at ændringerne kan retableres ved fraflytning, så boligen fremstår som ved overtagelsen med fradrag for slid.

Kravet betyder, at hulboringer i vinduesrammer, karme, døre, skabslåger, fliser, fodpaneler og bordplader typisk ikke er tilladt uden aftale, fordi de ikke lader sig retablere uden skade.

Vil lejeren male vægge i kraftige farver, hænger den samme betingelse ved. Væggene skal males tilbage i en dækkende, neutral farve, medmindre andet aftales med udlejer skriftligt.

Ved tvivl bør lejeren indhente udlejers accept skriftligt. En mundtlig tilladelse er svær at dokumentere, hvis der senere opstår uenighed ved fraflytning.

Normalistandsættelse afløste nyistandsættelse

For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 kan udlejer kun kræve normalistandsættelse ved fraflytning, ikke nyistandsættelse. Ændringen fjernede kravet om, at lejeren skulle aflevere boligen i nystand uanset lejeperiodens længde.

Normalistandsættelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det omfang, det er nødvendigt efter en konkret vurdering af boligens stand. Almindeligt slid og ælde er udlejers risiko. Ældre Sagen, der rådgiver lejere i konflikter med udlejere, formulerer det sådan, at “det kan ikke gyldigt aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand, end det var ved overtagelsen”.

Misligholdelse er derimod skader eller manglende vedligeholdelse, som kan tilskrives lejeren konkret. Det er et hul i en dør, en revnet håndvask, brandmærker i gulvet eller vægge, der er så tilsmudsede eller beskadigede, at almindelig vedligeholdelse ikke rækker. For misligholdelse hæfter lejeren fuldt ud.

Fraflytningssyn

Udlejere med mere end ét lejemål har pligt til at afholde et fraflytningssyn. Synet skal holdes senest 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejeren er fraflyttet. Indkaldelsen skal ske skriftligt og være lejeren i hænde senest en uge før synet, medmindre parterne aftaler andet.

På synet udarbejder udlejer en fraflytningsrapport, der skal udleveres på stedet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis lejeren ikke deltog. Rapporten skal indeholde samtlige krav, både til normal vedligeholdelse og til udbedring efter misligholdelse.

Overholder udlejer ikke fristerne, mister denne som udgangspunkt retten til at kræve, at lejeren betaler for istandsættelsen. Reglen er en af de vigtigste beskyttelser for lejeren i fraflytningssituationen.

Praktisk betydning for lejerne

En stor del af den danske boligmasse er lejeboliger, og ifølge Danmarks Statistik bor en betydelig andel af befolkningen til leje. Grænsen mellem tilladt indretning og misligholdelse er derfor ikke en teknikalitet, men et løbende praktisk spørgsmål for hundredtusinder af husstande.

Tommelfingerregler, der følger af lovteksten og myndighedernes vejledning: Mal gerne, men mal tilbage. Bor gerne små huller i vægge, der kan spartles. Undgå boringer i træværk, fliser og inventar. Få skriftlig aftale ved større ændringer. Og mød op til fraflytningssynet, så eventuelle krav kan bestrides på stedet.