Jesper Bengtson
En fejl i varmemåleren eller et mangelfuldt regnskab kan give lejeren penge retur. Reglerne er klare, men få kender dem.
En defekt måler, en forkert aflæsning eller et regnskab, der ikke lever op til lovens formkrav, kan betyde, at lejeren har betalt for meget i a conto gennem flere år. Fejlene gemmer sig ofte i detaljerne i det årlige varmeregnskab.
Udlejer har pligten til at sikre, at måleren fungerer, og at regnskabet er korrekt. Lejer har en række klageveje, hvis det ikke er tilfældet. Reglerne står i lejelovens kapitel om forbrugsregnskaber og i varmeforsyningsloven, og de håndhæves af både huslejenævnene og Forsyningstilsynet.
Fire måneders frist og seks ugers indsigelse
Udlejer skal sende varmeregnskabet, så det er fremme hos lejeren senest fire måneder efter regnskabsårets udløb. Kommer regnskabet fra et kollektivt forsyningsanlæg, forlænges fristen til tre måneder efter udlejers egen slutopgørelse. Fristerne kan ikke forlænges ved aftale.
Overholder udlejer ikke fristen, mister vedkommende retten til at kræve efterbetaling, også selvom lejeren faktisk har brugt mere varme end dækket af a conto. En eventuel tilbagebetaling skal derimod gennemføres ved førstkommende huslejebetaling efter regnskabets modtagelse.
Når regnskabet lander, har lejeren seks uger til at gøre skriftlig indsigelse. Indsigelsen skal være begrundet, og det er lejerens ansvar at pege konkret på fejlen, for eksempel en mistanke om en defekt måler, en forkert aflæsning eller en urimelig fordeling af fællesudgifter. Lejeren har samtidig ret til at gennemgå de bilag, som regnskabet bygger på.
Hvornår et varmeregnskab er ugyldigt
Lejelovens formkrav er strenge. Et varmeregnskab skal være skriftligt og indeholde seks konkrete oplysninger: regnskabsperioden, hele ejendommens forbrug, lejerens andel, lejerens a conto betalinger, information om indsigelsesadgangen og tidspunktet for udlejers modtagelse af regnskabet fra forsyningsanlægget.
Mangler blot en af disse oplysninger, er regnskabet ugyldigt. Udlejer skal da udarbejde et nyt. Konsekvensen er, at udlejer kan tabe efterbetalingskravet helt, selv i tilfælde hvor forbruget er korrekt beregnet.
Målefordelingen følger også lovens krav. Når ejendommen har individuelle varmemålere, skal mindst 40 procent af varmeudgiften fordeles efter aflæst forbrug. Findes der ingen måler i den enkelte bolig, fordeles udgiften efter boligens størrelse.
Alle målere skal være fjernaflæste senest 1. januar 2027
Reglerne om selve målerne skærpes markant de kommende år. Senest 1. januar 2027 skal alle målere for varme, varmt vand og køling i danske bygninger kunne fjernaflæses. Kravet kommer fra EU’s energieffektivitetsdirektiv og rammer både nybyggeri og eksisterende ejendomme.
Pligten til at udskifte eller opgradere målere ligger hos boligorganisationer og udlejere. Undtagelse gives kun, hvis det kan dokumenteres, at investeringen ikke er omkostningseffektiv, altså at de forventede energibesparelser ikke står mål med udgiften.
Allerede nu skal lejere og beboere i ejendomme med fjernaflæste målere have adgang til oplysninger om deres forbrug mindst en gang om måneden i varmesæsonen. Den månedlige forbrugsoplysning er et vigtigt redskab for lejere, der mistænker fejl, fordi uregelmæssige udsving kan opdages tidligt.
Klagevejene går gennem huslejenævn og Ankenævn
Når udlejer ikke accepterer en indsigelse, går sagen videre. Lejeloven forpligter udlejer til at indbringe sagen for huslejenævnet inden seks uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist, hvis udlejer vil fastholde efterbetalingskravet. Huslejenævnet er den instans, der afgør sager om formelle fejl, bilagsadgang og rimelighed i fordelingen mellem lejerne.
Handler sagen om selve varmeselskabets afregning og måledata, går vejen til Ankenævnet på Energiområdet, der behandler civilretlige tvister om økonomiske krav mellem forbrugere og energiselskaber. Det koster 160 kroner at klage, og en skriftlig henvendelse til selskabet skal foreligge først.
Forsyningstilsynet selv behandler ikke individuelle økonomiske tvister. Tilsynet fører derimod kontrol med, at varmeselskaberne overholder central lovgivning om priser, fakturaindhold og generelle leveringsbetingelser. Beslutninger fra Forsyningstilsynet kan ankes til Energiklagenævnet inden fire uger.
For den enkelte lejer betyder arbejdsdelingen i praksis to spor: formelle fejl i udlejers regnskab afgøres hos huslejenævnet, mens tvister om selve målingen og varmeselskabets pris hører hjemme hos Ankenævnet. En lejer, der har modtaget et regnskab med en formodet målefejl, kan være nødt til at bruge begge veje.
